Kira fiyatları aynı anda değil, sözleşmeler yenilendikçe değişir. Konut piyasasındaki bir şok bu nedenle TÜFE'ye tek ayda girip çıkmaz, farklı kiracıların sözleşmeleri yıl boyunca güncellendikçe veriye yayılır. Yeni kiraların yavaşlaması bile mevcut sözleşmelerin ortalamasını hemen aşağı çekmez. Kira enflasyonunun dirençli olmasının temel nedeni bu gecikmedir.
Her ay kiracıların bir bölümü yeni fiyatla karşılaşır
Kira sözleşmeleri çoğunlukla yıllıktır. Ocakta ve eylülde yenilenen iki sözleşme farklı piyasa koşullarını taşır. Piyasa kiraları geçen yıl hızla yükseldiyse bu artışın tamamı aynı ay tüketici endeksine yansımaz. Sonraki aylarda yenilenen sözleşmeler eski ve yeni fiyat arasındaki farkı kademeli olarak endekse taşır.
Aynı gecikme düşüş yönünde de işler. Yeni ilan kiraları veya yeni sözleşme artışları yavaşladığında bile mevcut kira endeksi bir süre yüksek kalır: Daha önce düşük bedelle oturan kiracıların sözleşmeleri sırayla yeni seviyeye yaklaşmaktadır. Yeni akışı gösteren ilan fiyatı ile stoktaki ortalama kira arasındaki fark veride gecikme yaratır.
Kira, hizmet enflasyonunun parçasıdır ve aşağı yönlü katılığı yüksektir. Ev sahibi nominal kirayı düşürmek yerine artışı azaltmayı veya fiyatı sabit tutmayı tercih eder. Bu nedenle dezenflasyon genellikle kiraların gerilemesiyle değil, yıllık artış hızının zaman içinde küçülmesiyle görülür.
Geçmiş enflasyon bugünkü kiraya taşınır
Sözleşme yenilemelerinde çevredeki rayiçler ve tarafların beklentileri kadar geçmiş enflasyon da referans alınır. Türkiye'de bu bağ mevzuata yazılıdır: Konut ve iş yeri kiralarında yasal artış tavanı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Bu ortalama yıllık orandan daha geç döndüğü için enflasyon gerilemeye başladıktan sonra bile tavan bir süre yüksek kalır. Geçmiş enflasyon bugünkü kiraya mevzuat eliyle taşınır.
Bu geriye dönük fiyatlama enflasyonun kendi geçmişini geleceğe taşımasına yol açar. Güncel aylık enflasyon düşse bile taraflar geçen yılki satın alma gücü kaybını telafi etmeye çalışır. İş yeri kiraları da lokanta, perakende, eğitim ve kişisel hizmet maliyetlerine yansır.
TCMB'nin hizmet enflasyonu araştırması, geçmişe endekslemenin kira gibi hizmet kalemlerinde güçlü olduğunu ve şokların etkisini zamana yaydığını belirtir.[1] Bu yüzden kira yalnızca konut grubunu değil, hizmet fiyatlarının genel katılığını da besler.
Konut arzı neden önemlidir?
Kira fiyatını, o bölgede yaşamak isteyen hane sayısı ile kullanılabilir konut sayısı arasındaki denge belirler. Nüfus hareketi, deprem, kentsel dönüşüm veya belirli şehirlerde yoğunlaşan iş imkânları talebi kısa sürede artırır. Yeni konut üretimi ise arsa, izin, finansman ve inşaat süresi nedeniyle gecikmeli gelir.
Arz sınırlıysa gelirler zayıf olsa bile kiralar yüksek kalır. Haneler daha küçük eve geçer, merkezin dışına taşınır veya evi daha fazla kişiyle paylaşır. Bu uyum ortalama artışı yavaşlatabilir ama yaşam kalitesi ve ulaşım maliyeti üzerinde yeni bir yük oluşturur.
TCMB'nin yıllık değerlendirmeleri kira enflasyonunda geçmişe endeksleme ile deprem ve kentsel dönüşüm gibi arz-talep uyumsuzluklarının birlikte rol oynadığını vurgular.[2] Tek bir faiz kararı veya tek bir düzenleme bu çoklu yapıyı hızlı biçimde değiştiremez.
İlan sitelerindeki fiyatlar piyasaya yeni sunulan konutların talep edilen bedelidir. TÜFE kapsamındaki kira ölçümü ise mevcut kiracıların fiilen ödediği bedelleri de izler. Bu nedenle iki seri aynı hızda hareket etmez.
Kira enflasyonu nasıl kalıcı düşer?
Önce yeni sözleşmelerdeki artışın yavaşlaması gerekir. Bu hareket, yenilemeler yoluyla zaman içinde mevcut kira ortalamasına geçer. Genel enflasyon beklentilerinin düşmesi de tarafların geçmiş yüksek oranları otomatik referans almasını azaltır.
Orta vadede erişilebilir konut arzının artması belirleyicidir. Yalnızca toplam konut sayısı değil, iş ve ulaşım merkezlerine erişimi olan, hanelerin gelirine uygun konut üretimi önem taşır. Geçici kira sınırı mevcut kiracıya zaman kazandırır ama arz açığını tek başına çözmez ve piyasa ile mevcut sözleşme arasındaki farkı büyütür. Türkiye'de Haziran 2022 ile Temmuz 2024 arasında uygulanan yüzde 25 tavanı bunun örneğidir.
Kısa sorular
İlan kiraları düşerse kira enflasyonu hemen düşer mi? Hayır. Mevcut sözleşmeler farklı aylarda yenilendiği için ortalama endeks gecikmeli tepki verir.
Konut fiyatı artınca kira aynı oranda artar mı? Hayır. Kiracının ödeme gücü, boş kalma riski, arz ve mevzuat geçişi sınırlar.
Kira hizmet enflasyonunu neden etkiler? Kira doğrudan bir hizmet kalemidir, iş yeri kiraları da diğer hizmetlerin maliyetine girer.